Cene nekretnina u Srbiji: Zašto više nema kupaca i da li su iznosi u oglasima realni?

Podsetimo, prema izveštaju Republičkog geodetskog zavoda za prvu polovinu 2023. godine, na tržištu nepokretnosti je nastavljen trend stabilizacije i smirivanja nakon dvogodišnjeg dinamičnog rasta, koji je usledio posle izbijanja pandemije koronavirusa.

Takođe, navedeno je da je prosečna cena stanova novogradnje u Srbiji u prvom polugodištu ove godine bila 214.017 dinara po metru kvadratnom, što predstavlja smanjenje od 1,8 odsto u odnosu na drugo polugodište 2022. godine.

Prema statističkim podacima, cene stanova u posmatranom periodu kretale su se u intervalu od 52.481 dinara u Bujanovcu do 489. 634 dinara po metru kvadratnom u beogradskoj opštini Savski venac.

Kako je objavljeno na sajtu RZS, posmatrano prema opštinama, najviše cene novoizgrađenih stanova zabeležene su u beogradskim opštinama, gde je prosečna cena u gradskim naseljima opala za 0,6 odsto u odnosu na drugo polugodište 2022. i iznosila je 314.955 dinara po metru kvadratnom.

Pored beogradskih opština, po visokim cenama izdvojili su se i Novi Sad, Čajetina, niška opština Medijana, Vrnjačka Banja i Sokobanja. Prema statističkim podacima, površina prodatih novoizgrađenih stanova u proseku je iznosila 55 metara kvadratnih.

Predrag Dević iz agencije „Beoagent“ navodi za N1 da je na tržištu nekretnina u glavnom gradu primetna velika stagnacija.

„Jako je malo prometa. Oni koji prodaju još uvek pokušavaju da dobiju neke jače cene, ali sve stoji. Nema kupaca. Pored toga krediti su poskupeli, i dolazimo do situacije da onaj ko želi da proda, mora da skine cenu. A to je standardna situacija. Ja sam 30 godina u nekretninama, cene kad rastu – rastu, ali kada padaju, mora da dođe do jednog perioda stagnacije, kao sada. Prodavci moraju da shvate da više neće dobiti veću cenu. Mi ne možemo da podižemo i da spuštamo cene kao u prodavnici“, napominje on.

Objašnjava da na zastoj na tržištu utiču i bankarski krediti koji su poskupeli, i primećuje da  „retko ko uzima stambeni kredit pod ovim kamatama“.

Na pitanje koliko su zastoji u kupoprodaji trajali na našem tržištu, i da li to može trajati do godinu dana, odgovara: „Ne. Ne može stagnacija da traje godinu dana. To su rokovi od tri, četiri ili pet meseci. Do proleća će se sve iskristalisati. U jednom trenutku mora neko nešto da proba. To je svojevrsna igra živaca između prodavaca i kupaca“.

Komentarišući trend opadanja cena nekretnina u zemljama Evropske unije, on je naveo da se takvi trendovi malo „prelivaju“ na našu zemlju.

„Mi smo specifični. Kod nas sve kasni. Zato i kod nas sada cene stoje, a treba bi da padnu. Kad krene kod njih, treba pola godine do godina da stigne do nas. Inače, cene nisu ni bile realne. Bile su visoke u Beogradu. Ali, pašće do proleća. Da naglasim, neće one biti kao pre naglog skoka, ali će pasti svakako. I niko ne može da kaže koliko. To će odrediti tržište“, ukazuje Dević.

Govoreći o cenama koje su pojavljuju u oglasima, ističe da nisu merodavne.

„Često me zovu ljudi zbog cena u oglasima, ali te cene nisu realne. U oglasima su ljudi, koje mi u nekretninama zovemo – ‘hoće da prodaju stan, ali neće da prodaju’. Sa naglaskom na – neće. Mi možemo nešto prodavati, ali ako hoćemo da prodamo, moramo da napravimo ceku koja je u okviru realnih vrednosti na tržištu. Jer, ako stavite stan na prodaju, i niko vas ne zove sedam ili 15 dana, onda imate problem. Zato i pominjem primer kako je najlakše izračunati realnu cenu stana. Dovedite tri različita kupca, i koliko vam oni ponude, to može biti cena, jer će razlika u visinama ponuda biti mala. To vam je cena vašeg stana, a ne koliko vi želite“, zaključuje Dević.

Procenitelj nekretnina Milić Đoković napominje za N1 da naše tržište nije uporedivo sa tržištima nekretnina u zemljma Evropske unije.

„Mi nismo uporedivi u mnogo čemu, a pogotovo nismo u nekretninama. Mi nismo hipotekarno tržište. Kod nas se samo sedam posto po poslednjem izveštaju RGZ-a kupuje na kredit. To su objekti koji imaju hipoteku. I oni bi u nekoj teoretskoj varijanti mogli da se prodaju na ‘doboš’. A ostalih 93 odsto ne. U svetu je obrnuto, narod većinski kupuje na kredit, i zato mi nismo uporedivi sa tržištima zemalja EU“, kaže Đoković.

On je govoreći o situaciji u poslednja tri meseca rekao da je došlo do stagnacije i malo ko je kupovao, ali je podsetio da je to uobičajeno za leto.

Podseća da je u vreme korone došlo do „buma“ na tržištu i da se tada kupovalo rekordno.

„Svi greše pa upoređuju ovu godinu sa prošlom i pretprošlom, a one nisu za upoređivanje. Godina korone je bila nenormalna, tada se kupovalo kao da smo bili ‘gladni’ nekretnina. Ne znam da li je ta korona uticala i na mozak, pa su ljudi pobudalili, ali se zaista nenormalno kupovalo. Zbog toga to nije za upoređivanje. Sada dolazimo u neku normalu, koliko je moguće reći da smo mi normalni, i cene su postale stabilne. Rastu samo u skladu sa evroinflacijom. Na pojedinim lokacijama postoje poskupljenkja do jedan do pet odst, dok na drugim postoji pojeftinjenje koje se kreće do pet odsto“, navodi Đoković.

Prema njegovim rečima, manje je prometa i manje je količine novca u opticaju, i objašnjava da smo mi tržište „vezanih transakcija“, odnosno da 85 odsto prodavaca stanova radi to i odmah nakon toga kupuje nekretninu.

„Oni zbog toga ne spuštaju cenu, jer ako spuste cenu svoje nekretnine – posle toga ne mogu da kupe ništa. To je još jedan od faktpora zašto na našem tržištu ne dolazi do spuštanja cena“, pojašnjava sagovornik N1.

Đoković predviđa smirivanje tržišta i naglašava da na to može imati udeo i Euribor, koji će prema procenama, „sredinom sledeće godine doći u normalu“, pa će to doprineti pad cena na tržištu.

Više teksta pročitajte OVDE.